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如何使用成本法评估房地产计税价格?

2011-08-15 16:58:24 本文行家:徐汉峰

使用成本法评估房地产(二手房)计税价格要注意两个方面的问题:一是在房产方面要注意房产的类别范畴、建安造价、重置成本、成新比率、装修成本诸要素。二是在地产方面要注意土地的类别范畴、基准地价、修正系数、容积比率、宗地地价诸要素。

         使用成本法评估房地产(二手房)计税价格要注意两个方面的问题:

        一是在房产方面要注意房产的类别范畴、建安造价、重置成本、成新比率、装修成本诸要素。

        二是在地产方面要注意土地的类别范畴、基准地价、修正系数、容积比率、宗地地价诸要素。

        为了深入推进房地产(二手房)税收的一体化管理,规范房地产(二手房)交易的计税价格核定工作,财政部和国家税务总局决定在全国范围内开展应用房地产(二手房)交易环节计税价格工作,于是财政部和国家税务总局于二00九年七月六日向各省市自治区和计划单列市财政局、地方税务局发出了财税【2009】100号通知。要求北京、山西、内蒙古、辽宁、湖北、四川和浙江七地抓紧建设房地产评税技术标准和完成征管软件的本地化修正工作及培训工作,随后又于二0一0年十一月十七日印发了《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术,加强存量房交易税收征管工作》的通知,要求“二0一三年七月一日起,全面推行应用房地产评估技术,加强存量房交易税收征管工作。”[1]至此,房地产的评估计价包含房产评估和地产评估两个方面。在评税计价技术上,以国家房地产主管部门近二、三年来的有效政策和房地产市场近二、三年以内的实际交易数据为基础,参考相关业内人士的职业经验,调查不同用途或不同类型房地产的建安造价、间接费用等成本资料,分别评估房产计税价格和地产计税价格。

                                               一、房产评税计价要注意的问题

        1、确定存量房(二手房)的房产类别。

        房产纳税人应该根据应税房产的经济用途,按照建筑物的结构及相关设施条件确定房产的明细类别,对照《房屋产权证》及相关合法证件上注明的经济用途和建筑结构等经济指标进行实地勘查,把一个地区的所有房屋按照功能性质和结构性质进行明细分类,在大类中一般分为住宅、商业、办公、旅馆业、工业和大型公共建筑等类别,在每个大类中又分别为多层、高层公寓、别墅、砖木、砖混、钢混、框架等明细类别,大小类别要呈递进关系,其结构要呈坡度状态,既不宜过粗,也不宜过分详细,某城市大致分为五大区十大类,便于比较和操作,但要有公信度。

        2、确定存量房(二手房)的建安造价。

        建安造价从理论上讲就是指房屋在建筑和安装过程中的生产成本。主要包括房地产工程在建设期间所耗费的财力、物力和人力的总和。对于房产的建安造价,各地都要按照建设部定额司制定的建设工程定额标准估算,各地由建委定额现有资料为准。但在实际生活中各地又有个性差异。仅就某城市近三年来的建安造价标准而言,其每一平方米的平均最低值大约为七百四十元,其每一平方米的平均最高值大约为一千三百六十元,其建安造价平均成本相差一点八倍,或者说接近于二倍,说明普通多层住宅区和普通高层住宅区以及星级宾馆、工业用房、商业用房、公共建筑物的建安造价有一定差距。

        3、确定存量房(二手房)的重置成本。

        纳税人拥有的房产一般具有一定时期的购入期,其价值很可能与当地实际价值发生不一致,至此要确定新的房价,即房产重置成本的确定。顾名思义,房产重置成本是指采用评税时点的建筑材料和建筑技术,按评估时点的价值水平,重新建造与应税房产具有同等功能效用的全新状态的房产所耗费的正常成本或合理成本,是指房产建安造价与开发间接费用的和数。这里的建安造价是指各地建设工程造价管理部门参照建设工程定额所确定的分类房产建筑安装造价标准。所以,房产的重置成本主要由建安造价、间接费用比率、建筑面积三要素组成,其计算公式如下:房产重置成本=建安造价×(1+间接费用比率)×建筑面积。也就是房产的重置成本的理论基础是房产的安置价和应负担的间接费用之和。

       4、确定存量房(二手房)的间接费用。

        间接费用主要是由规划费用和企业管理费两项指标所组成的。其中:规划费用主要包括工程排污费、社会保障费、住房公积费等。企业管理费用主要包括管理人员工资、办公费,差旅费,固定资产折旧费,劳动保险费,工会经费,职工教育经费,财产保险费,财务费用,税金及其他费用等。这些费用是建造房屋的间接费用,是构成房产重置成本的主要因素。间接费用比率是指间接费用与建安造价的比值。以间接费用除以建安造价求得,如果间接费用额超大,其间接费用率就超大。反之,如果间接费用额超小,其间接费用率就超小,在同一个区域内或同一个地段内或同一个楼盘内,其间接费用率水平几乎是相当的。

       5、确定存量房(二手房)的建筑面积。

        建筑面积是指房产的建筑面积,包括房屋本身面积及水电房、门卫房、物业管理房、体育设施和花木草坪等公共设施建筑面积的分摊面积。这里有两种思想维方法。如果是采用批量评估方法就将小区内一切公共面积分摊到每个住宅房屋之上较为公平,如果是采用个别评估方法可以暂时不考虑公共面积的分摊,待时机成熟后再作调整,这种临期调整的方法较为说服人,容易使人接受,心服诚服的向政府缴纳税款。

        6、确定存量房(二手房)房产的成新比率。

       如果是已使用过的房产,为了税赋公平起见,还要计算房产成新率,即房产还有几成新的意思。房产成新率是反映房产新旧程度的经济指标,一般以百分比表示。若成新率超高,说明房产的使用价值越高,其使用的年限超长,生产能力、服务能力或居住能力也就越强。若成新率超低,说明房产的使用价值越低,使用的年限也就超短,其生产能力、服务能力或居住能力也就越弱。成新率的计算如下:成新率=1-(1-R)×T/N。其中:R表示残值率,T表示已使用年限,N表示经济耐用年限。因此计算房产评税价格的计算公式如下:房产评税价格=房产重建成本×成新率。在成新率比率确认中一定要按照房地产拥有的合法证件作为法律依据,以房产使用权或所有权证书上注明的使用年限如实确认。

        7、确定存量房(二手房)的装修成本。

        如果有的房屋进行过装修工程,对装修工程还要进行一次装修价格的评估,其装修评估价格的计算如下:装修评税价格=房产面积×装修单价×(1-T1/N1)。其中:T1表示装修已使用年限,N1表示装修折旧年限。此时房屋的重围成本=房屋建安造价评估价格+房屋装修评估价格。装修成本的确定是一个极为复杂的事,有的房产拥有者是粗装,有的房产拥有者是细装,还有的房产拥有者是豪华装修。笔者认为,以各住房提供的原始凭证作为执法依据较为妥当。但是在假发票漫天飞的情况下,税务机关可以按照当地一般劳动人民的家庭的装修水平确定,如果采信点过高,纳税人不高兴,如果采信点低,税局不高兴,这个装修成本只能当地的平均水平确定较为安全。

                                              二、地产评税计价要注意的问题

        1、确定土地类别。

        房地产纳税人根据《土地使用证》和《GPS管理城镇土地使用税审核确认表》所载明的用地性质和用途按土地基准地价及其说明和分类范围确定土地所属类别。诸如:工业、商业、住宅和综合等类别。

         2、确定基准地价。

         全国各地的基准地价千差万别,因为各地经济发展状况、发展速度、发展水平存在着一定的差异,所以全国各地的基准地价不一样,各地要根据具体情况对已有的交易行情进行调查。确定应税地产所处地段的基准地价要根据房地产(二手房)纳税人的《土地使用证》和《CPS管理城镇土地使用税审核确认表》所载明的应税地产所处地理位置和土地段别予以确定各地段的其准地价。某城市的基准地价如下:一是商业用地的基准地价每平方米一级土地为1700元;二级土地为1200元;三级土地为800元;四级土地为500元;五级土地为300元。二是住宅用地的基准地价每平方米一级土地为800元;二级土地为600元;三级土地为500元;四级土地300元;五级土地为200元。三是工业用地的基准地价每平方米一级土地为400元;二级土地为350元;三级土地为280元;四级土地为210元;五级土地为170元。

         3、确定土地交易价格。

某城市的土地交易价,其最低价格为每一平方米170元,也有1700元,还有个别现象达到13570元,也就说高达十倍,更有甚者达到八十倍的现象,真所谓黄金地段寸土寸金。

          4、确定修正系数。

         评税时点修正系数,是将基准地价生效日的土地价值修改为评税时点的值。当基准地价基准日与评税时点日,两个时点虽不相同,但同期地价并无明显变化时,无需作评税时点的修正值。但在实际工作中,要以第一个年度的土地交易额为基期数据,再分析近期二至三个年度的实际土地交易价格升降变化情况作为上升与下跌的趋势比较,分别土地类型与土地级别进行年度加权平均土地实际成交单位价,即每平方米的土地实际交易价,并以近三年的环比升降速度作为土地评估时点的修正系数。

         5、确定容积率修正系数

商业、综合和住宅用地可以根据相应地产所处地段的级别平均容积率,可以对照各地制定的容积率修正系数确定。例如某城市各个级别的工业用地平均容积率均按系数“1”考虑,故不再进行容积率修正,以后再根据具体情况进行修正。

        6、确定行业用途修正系数。

可以根据土地行业用途修正系数表,确定行业用途修正系数,有的行业用途修正系数随行业生产经营性质的不同,要进行同步修正。

        7、确定实地楼面熟地价和宗地地面熟地价。

         一是商业、综合、住宅用地的实地楼面熟地价计算公式如下:实地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×评税时修正系数×容积率修系数×行业用途修正系数。二是工业用地的实地地面熟价计算公式如下:实地地面熟地价=适用的基准地价(地面熟地价)×评税时点修正系数×行业用途修正系数。

        8、确定地产评估值。



 

楼房楼房


        一是商业用地、住宅用地地产评估值=实地楼面熟地价×应税房地产建筑面积。二是工业用地地产评估值=实地地面熟地价×土地使用面积

                                               三、房地产评估价值的求取

         根据房产评估与地产评估之和确定应税房地产的整体评估值。
房地产评估值=房产评估值+地产评估值+装修评估值。

       上述房地产评估价值的确认是根据上述经济指标与计算公式由计算机评估软件计算出来的评估价格。在具体的征税过程,还需要纳税人自行申报成交时的成交价格,采用二者孰高法以二者价格中最高的一个价格作为评税价格。至此,纳税人要如实填写房屋成效时的价格。

        对于房产和地产的评估值还要区别对待折旧额的问题,房产是有使用年限规定的,所以有“折旧年限”、“折旧率”和“折旧额”一说,但是,土地永远是没有使用年限的,所以土地没有“土地折旧率”和“土地折旧额”一说。但是,有的土地在转让给某国家某地区征用时,国家应该有明确的租赁期,其一般租赁期限为五十年,所以出租的土地是有已使用年限和未使用年限的界限。

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标签: 存量房 申报 计税价格 成本法 评估 | 收藏
参考资料:
[1] 孝感市地税局负责人.就存量房交易计税价格评估工作答记者问[N].孝感晚报,2011-06-28-02.
[2] 财政部,国家税务总局.关于推进应用房地产评估技术,加强存量房交易税收征管工作的通知
[3] 胡锦涛.科学发展观重要论述摘编[M].北京:中央文献出版社,党建读物出版社,2008:87.
[4] 锐圆.个人买房的政治经济学,做不做房奴都应该看
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徐汉峰1976年毕业于财贸学校会计专业;1988年毕业于财金学院会计专业;1991年毕业于中南财经大学会计专业。1968年7月至1981年6月先后在银行和工厂任会计,1981年7月至今在湖北职业技术学院担任财务会计教学。共承担基础会计.财务会计.成本会计.菅理会计..预箅会计.工程会计.财务管理.审计实务,招标投标与合同管理教学合计215个教学班次,合计教授13545人次,合计完成教学任务16668学时。1987年评为会计学讲师职称,1997年评为会计学高级讲师,2000年转评会计学副教授,2005年12月23日任会计学教授.自1984年以来至今共发表学术论文289篇,被《中国期 ...

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